Der Jahresendbericht von Bayes UK Commercial Real Estate zeigt eine vollständige Markterholung bei der Kreditvergabe für 2021.
London, Mai 2022. Die Kreditvergabe hat wieder das Niveau von vor der Pandemie erreicht, so die Ergebnisse des jüngsten Berichts über gewerbliche Immobilienkredite im Vereinigten Königreich, verfasst von Dr. Nicole Lux, Senior Research Fellow an der Bayes Business School (ehemals Cass).
Der Bericht, der sich auf Daten von 76 großen britischen Kreditgebern stützt, deutet darauf hin, dass das Jahr 2021 das stärkste Gesamtjahr auf dem Markt seit 2015 sein wird.
Das Neukreditvolumen im Jahr 2021 erreichte 49,8 Milliarden GBP – mehr als 2019 und 48 Prozent mehr als im Jahr 2020. In der ersten Jahreshälfte 2021 wurde der Rückstau an Transaktionen aus dem Jahr 2020 abgearbeitet, während sich die zweite Jahreshälfte auf mehr neue Akquisitionsfinanzierungen für bestehende und neue Kunden konzentrierte.
Die wichtigsten Ergebnisse des Berichts, der Daten bis Dezember 2021 abdeckt, zeigen ebenfalls:
- Der Anteil der Entwicklungsdarlehen am Neugeschäft betrug 20 Prozent im Jahr 2021, aber die Entwicklung des Wohnungsbaus hat sich verlangsamt.
- Die Zahl der notleidenden und ausgefallenen Kredite ging im Jahr 2021 von 4,6 Prozent auf 2,3 Prozent zurück, was einen deutlichen Rückgang bedeutet.
- Die Margen für erstklassige Bürokredite stiegen in den letzten 12 Monaten um weitere 25 Basispunkte (bps), aber die Preise für andere Anlageklassen, wie z. B. erstklassige Einzelhandelskredite, für die die Preise bereits sehr hoch waren, sind gesunken.
Die Emission von Schuldtiteln war auf allen Märkten insgesamt stark. Im Vereinigten Königreich stieg die Emission von Gewerbeimmobilienanleihen (CRE) laut Bayes Bond Monitor zwischen 2020 und 2021 von 6 Mrd. GBP auf 10 Mrd. GBP. Der Markt für CRE-Anleihen, einschließlich Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS), macht zwischen fünf und acht Prozent der gesamten besicherten CRE-Marktschulden aus.
Während das erste Halbjahr 2021 eine rasche Erholung der Marktaktivität zeigte, suchten die Kreditnehmer den Abschluss, die Umstrukturierung und die Refinanzierung von Darlehen, die während des Jahres 2020 auf Eis gelegt worden waren. Im gesamten Jahr entfielen 52 Prozent der Kreditvergabe auf diesen Bereich, während die übrigen 48 Prozent auf neue Akquisitionsfinanzierungen entfielen.
Britische Banken dominierten ihren eigenen Markt und stellten 39 % der neuen Finanzierungen bereit, gefolgt von internationalen Banken (ohne deutsche Banken), die einen Anteil von 22 % hatten. Insgesamt waren die 12 größten Originatoren für 57 % der neuen Kredite verantwortlich, darunter sechs britische Banken.
Die Pipeline für Entwicklungsfinanzierungen ging von 2020 auf 2021 zurück und machte nur noch 20 Prozent des gesamten Neugeschäfts aus. Dies ist hauptsächlich auf die geringere Finanzierung von Wohnimmobilien zurückzuführen.
Kleinere Kreditgeber konzentrierten 15 % ihrer Kredite auf die Finanzierung von Wohnbauprojekten, während die Kreditgebergruppe „Sonstige Kreditgeber (Kreditfonds)“ 32 % der neuen Wohnbaudarlehen bereitstellte und die britischen Banken 47 %. Zum ersten Mal seit Beginn der Pandemie wurden in nennenswertem Umfang spekulative Büroprojekte finanziert, vor allem im Zentrum Londons.
Die Margen für Prime-Office-Finanzierungen sind auf 2,54 Prozent gestiegen (Ende 2020 waren es 2,29 Prozent), was auf das veränderte Universum der Kreditgeber zurückzuführen ist, die Darlehen anbieten. Auf einer 60-prozentigen Beleihungsbasis (LTV) stiegen die Margen von 2,18 Prozent im Jahr 2020 auf 2,42 Prozent im Jahr 2021. Die Darlehenspreise für erstklassige Industrieobjekte sind ebenfalls um 23 Basispunkte gestiegen. Bei anderen Immobiliensektoren wie erstklassigen Einzelhandelsobjekten und sekundären Objekten, deren Preise sehr weit von denen für erstklassige Objekte entfernt waren, hat sich der Preisunterschied jedoch um 15 bis 25 Basispunkte verringert.
Ein großer Preisunterschied besteht auch zwischen den größten bilanziellen Kreditgebern und kleineren Kreditgebern, was zu einer Preisdifferenz von 1,17 Prozentpunkten bei erstklassigen Bürokrediten führt. So liegen die Margen für erstklassige Bürokredite bei den größten Kreditgebern bei durchschnittlich 1,88 %, während Kreditnehmer bei Krediten von kleineren Kreditgebern mit einer durchschnittlichen Kreditmarge von 3,05 % rechnen müssen. Mit den jüngsten Zinserhöhungen des 5-Jahres-Sonia-Swaps auf 1,86 Prozent führt dies zu einem Gesamtzinssatz von 4,4 Prozent für einige Objekte in der Nähe der Spitzenrenditen für Büroimmobilien – was bei einem erwarteten Zinsdeckungsgrad (ICR) von 1,4x-1,8x nur eine geringe Ertragsdeckung ermöglicht. Im Vergleich dazu liegt der gewichtete durchschnittliche Kupon für Sterling-Anleihen, die von auf Büroimmobilien spezialisierten Unternehmen ausgegeben werden, zwischen drei und fünf Prozent für Unternehmen mit einem Rating von „A“ oder besser.
Auf die allgemeine Frage nach der Bereitschaft zur Kreditvergabe für das Jahr 2022 gaben 56 Prozent der Kreditgeber an, dass sie bereit wären, erstklassige Einzelhandelskredite zu vergeben, während nur 8 Prozent bereit wären, sich mit der Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien zu befassen. Erstklassige Industrie- und Wohninvestitionen sind ebenfalls zwei Sektoren, die die meisten Kreditgeber zu finanzieren bereit sind (92 % bzw. 80 %).
Zum ersten Mal wurde in der Umfrage auch nach alternativen Sektoren für die Kreditvergabe gefragt. 31 Kreditgeber bekundeten ihr Interesse an der Finanzierung von Vermögenswerten in den Biowissenschaften, wobei 23 die Finanzierung von Rechenzentren befürworten, die spezielle Teams und Kenntnisse erfordern. Nur 23 Kreditgeber gaben an, dass sie in diesem Bereich des Seniorenwohnens Kredite vergeben.
Dr. Nicole Lux erklärte:
„Es ist sehr ermutigend zu sehen, wie schnell die Kreditgeber mit Problemkrediten umgegangen sind und eine effiziente Abwicklung und Kommunikation mit den Kreditnehmern gezeigt haben. Die nächste Hürde für 2022 werden die steigenden Zinssätze und die sinkenden Ertragsdeckungsquoten sein, die bei einer Reihe von Krediten auf das 1,4- bis 1,6-fache sinken dürften.“
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Ida Junker – Agentur: PPOOL
