n der Schweiz gibt es Millionen Immobilienobjekte und fast ebenso viele Eigentümer. Klar, dass sich schnell Gerüchte herumsprechen, die jedoch nicht immer der Wahrheit entsprechen. Wer dem falschen Mythos glaubt, kann dadurch als Käufer seine Rendite in Gefahr bringen oder als Verkäufer auf einem Objekt sitzenbleiben. Robert Plantak, CEO der Crowdhouse AG, beleuchtet vier populäre Irrtümer aus der Immobilienbranche und warum Verkäufer ihnen auf keinen Fall glauben sollten.
Mythos 1: nichts ist einfacher als Verkaufen
Der erste Mythos lautet, dass ein Immobilienverkauf ein Selbstläufer ist. Die Vorstellung sieht in etwa so aus: Verkäufer machen einige Fotos, stellen die Unterlagen zusammen, laden alles auf einem Portal hoch und warten auf Angebote. Gerade bei Renditeobjekten geht diese Rechnung in den seltensten Fällen auf.
Robert Plantak und Ardian Gjeloshi, die Gründer der Crowdhouse AG, wissen, worauf es bei einem erfolgreichen Verkauf wirklich ankommt, und dass viel Arbeit dahintersteckt. Zum einen muss ein marktfähiger Preis gefunden werden. Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten zur Berechnung. Als Nächstes ist es wichtig, den Verkaufsprozess zu strukturieren. Dazu gehört, eine Marketingstrategie zu entwickeln. Erfahrungsgemäss richtet sich die ideale Strategie danach, wo sich das Objekt befindet, wie es beschaffen ist und welche Zielgruppe als Käufer in Frage kommt. Private Investoren lassen sich zum Beispiel über andere Kanäle ansprechen als institutionelle.
Noch effizienter, als eine Marketingstrategie von null auf zu entwickeln, ist es, auf ein bestehendes Käufernetzwerk zuzugreifen. Das ist selbstverständlich nur möglich, wenn entsprechende Kontakte und Erfahrungen vorhanden sind. Nicht zuletzt sollten Verkäufer auch frühzeitig daran denken, den Verkauf lückenlos zu dokumentieren. Sonst kann es passieren, dass auch nach dem Kaufprozess noch Forderungen von Käuferseite laut werden. Zusammenfassend ist es kein Selbstläufer, eine Immobilie zu verkaufen. Es braucht eine durchdachte Strategie, idealerweise ein Käufernetzwerk und eine lückenlose Dokumentation.
Mythos 2: Der Preis ist egal, gekauft wird immer
Der zweite Mythos lautet, dass der Preis egal ist. Es stimmt schon, aktuell scheint der Markt für Verkäufer von Renditeimmobilien sehr attraktiv zu sein. Die Nachfrage ist gross, das Angebot knapp und die Preise steigen kontinuierlich. Da liegt es nahe, einfach den Preis zu diktieren – es wird sich schon jemand finden, der das Objekt kaufen will. Tatsächlich stimmt das nicht und daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die Immobilienbranche der Schweiz von einem Verkäufermarkt geprägt ist.
Gründe dafür gibt es gleich mehrere. Vom Grundsatz her ist es so, dass Preise auf dem Immobilienmarkt sehr gut vergleichbar sind. Das ist historisch so gewesen, etwa durch Anzeigen in der Zeitung, und das ist erst recht im digitalen Zeitalter der Fall. Schon eine einfache Recherche auf den einschlägigen Portalen zeigt, in welcher Preisspanne sich Wohnungen oder Häuser bewegen. Zudem gibt es etablierte Standards, nach denen Marktwerte für Immobilien bestimmt werden.
Was passiert nun, wenn der geforderte Preis weit über dem Marktdurchschnitt liegt? Das ist schnell gesagt: nichts. Auch wenn der Markt nach frischen Angeboten lechzt, überzogene Forderungen wird niemand akzeptieren. Dafür gibt es ebenfalls Gründe. So sind Personen, die auf dem Immobiliensektor Renditeanlagen suchen, in aller Regel an langfristigen Anlagen interessiert. Entsprechend eilt die Investition nicht. Im Zweifelsfall ist es für sie lukrativer, noch ein halbes Jahr zu suchen, um dann ein renditeträchtigeres Objekt zu finden. Die Rechnung dafür ist simpel. Die Rendite ergibt sich als Quotient aus Mieteinnahmen und Investitionskosten – und damit sind Angebote mühelos vergleichbar.
Mythos 3:Versicherungsunternehmen und Pensionskassen werden es schon kaufen
Der dritte Mythos lautet, dass die Pensionskasse oder eine Versicherung als Käufer immer in Betracht kommt – und auch hier zu jedem Preis. Dieser Mythos hat sich entwickelt, weil viele institutionelle Anleger ihr Portfolio an Immobilien in den vergangenen Jahren deutlich ausgebaut haben. Das wundert angesichts der Niedrigzinsen wenig.
In dieser Entwicklung steckt jedoch schon das erste Problem. Durch den kontinuierlichen Zukauf von Liegenschaften hat sich der Anteil bei vielen Versicherungsunternehmen und Pensionskassen bedrohlich nah in Richtung 30 Prozent bewegt. Warum ist das bedrohlich? Die institutionellen Anleger sind gesetzlich limitiert. Der Anteil von Immobilien in ihrem Anlagenmix darf 30 Prozent gar nicht überschreiten. Entsprechend gering ist die Tendenz, Immobilien zu Höchstpreisen einzukaufen.
Ein zweiter wichtiger Aspekt ist, dass institutionelle Anleger häufig nur noch in Grossprojekte mit einem Volumen von zehn Millionen Franken und darüber investieren. Private Verkäufer haben nur selten solche Liegenschaften im Angebot. Es ist also nicht sehr wahrscheinlich, dass sich eine Versicherung oder ein ähnlicher Grossanleger für das Angebot interessieren wird. Nicht zuletzt sind institutionelle Anleger darüber hinaus verpflichtet, ihre Aktivitäten zu rechtfertigen. Hierbei orientieren sie sich an möglichst objektiv prüfbaren Fakten wie dem Marktwert. Liegt das Angebot zu weit darüber, ist ein Verkauf in diese Richtung ausgeschlossen.
Mythos 4: Laien haben keine Chance
Der vierte Mythos besagt, dass Laien auf dem Immobilienmarkt keine Chance haben. Vermeintliche Argumente, die dafür häufig angeführt werden, sind: Laien haben kein Netzwerk, Laien denken nicht professionell genug und ohne Makler funktioniert ein Immobilienverkauf nicht.
Selbstverständlich kann es sinnvoll sein, die Unterstützung eines professionellen Maklers zu nutzen. Der Weg ist häufig sogar bequem, allerdings auf das klassische Modell beschränkt. Das sieht so aus, dass Makler vor Ort tätig werden und im Fall des Erfolgs eine Provision erhalten. Bei der Vermittlung greifen sie auf ein Netzwerk aus Interessenten zurück, das über Jahre gewachsen ist. Laien steht das nicht zur Verfügung. Aber es gibt mit der Crowdhouse AG eine Alternative.
Der Weg zum Angebot ist bei der Crowdhouse AG sehr kurz, denn die Prüfung von Renditeimmobilien erfolgt schnell. Ist das Objekt für die Vermarktung auf diesem Weg geeignet, erhalten Eigentümer ein entsprechendes Angebot und die Vermittlung über die digitale Plattform ist auf effiziente Weise möglich. Das macht die Online-Plattform auf crowdhouse.com mit über 50’000 qualifizierten Investoren zu einer interessanten Anlaufstelle für Profis und Laien.
Erfahrung und Expertise statt Mythen
Der Einblick zeigt, dass es eine Reihe von Mythen auf dem Immobilienmarkt gibt. Einfache Verkäufe als Selbstläufer, dazu noch zu jedem Preis und notfalls an einen institutionellen Investor – all das funktioniert in der Realität nicht. Stattdessen ist es wichtig, sich mit der Materie zu beschäftigen. Erfahrung ist das beste Mittel gegen falsche Vermutungen. Dabei müssen Laien nicht auf sich allein gestellt versuchen, einen Verkauf durchzuführen. Stattdessen können sie die Expertise erfahrener Spezialisten in Anspruch nehmen, zum Beispiel bei der Crowdhouse AG, die Renditeimmobilien seit Jahren erfolgreich ankauft.
