• Niedrigstes Jahresergebnis bei Gewerbeimmobilientransaktionen seit 12 Jahren
• Büromarkt bis zum Schluss äußerst ruhig
• Logistikimmobilien dank zahlreicher Portfolioverkäufe im zweiten Halbjahr begehrtestes Segment des Jahres
• Renditeanstiege setzen sich mit verlangsamtem Tempo fort, Höhepunkt voraussichtlich im dritten Quartal 2024
• Positive Impulse für das Transaktionsgeschehen 2024 durch planbareres Finanzierungsumfeld und weitere Annäherung bei der Kaufpreisfindung
Nach Angaben von Colliers wurden in Deutschland 2023 Immobilien für 32,9 Milliarden Euro gehandelt. Davon entfielen 8,8 Milliarden Euro auf das institutionelle Wohnsegment (ab 50 Wohneinheiten) und 24,1 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien. Letztere verzeichneten im Jahresabschlussquartal, das im langjährigen Trend traditionell das umsatzstärkste ist, beim Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorquartal einen Rückgang von 11 Prozent. Volumenmäßig betrachtet liegt das vierte Quartal mit 6,4 Milliarden Euro vor den beiden sehr ruhigen ersten Quartalen 2023. Bei der Anzahl der Abschlüsse wurde mit 269 sogar der höchste Quartalswert des Jahres erreicht, was insgesamt auf eine anziehende Marktaktivität von niedrigem Niveau hindeutet.
Im langjährigen Vergleich fällt das Gesamtjahresergebnis auf den Stand von 2011 zurück, liegt damit aber noch über dem Tiefpunkt der Finanzkrisenjahre 2008 bis 2010 von zum Teil deutlich unter 20 Milliarden Euro. Gegenüber dem Durchschnitt des zinsgetriebenen Superzyklus von 2013 bis 2022 hat sich das Transaktionsvolumen mit minus 52 Prozent mehr als halbiert.
Achim Degen, CEO bei Colliers, ordnet ein: „Im abgeschlossenen Jahr sind die Bremsspuren der Zinswende aus 2022 mit Zeitverzögerung am Markt angekommen. Die Überzeugung der Investoren, dass der Höhepunkt im Zinserhöhungszyklus erreicht sein dürfte und sich das Finanzierungsumfeld gegenüber dem Vorjahr wieder verbessert hat, wird sich erst in den kommenden Monaten auswirken. Der makroökonomische Ausblick hat sich zum Jahresende erneut eingetrübt. Neben schwachen weltwirtschaftlichen Impulsen, den Kriegen in der Ukraine und in Gaza belasten strukturelle Defizite und die seit dem Novemberurteil des Bundesverfassungsgerichts unsichere Haushaltslage das Wirtschafts- und Konsumklima hierzulande. Eine zumindest moderate Konjunkturerholung wird erst in der zweiten Jahreshälfte 2024 erwartet.“
Geringes Transaktionsgeschehen im Bürosegment bremst Markterholung
Im Bürosegment, der bedeutendsten und historisch liquidesten Nutzungsart, kommt mit der Verstetigung des hybriden Arbeitens ein weiterer Belastungsfaktor zum Tragen. Degen weiter: „Obsoleszenzrisiken, die durch steigende Standort- und Qualitätsanforderungen neuer Arbeitswelten, aber auch durch zunehmende ESG-Vorgaben hervorgerufen werden, betreffen unseren Analysen zufolge bis zu 69 Prozent des Büroflächenbestandes in den TOP 7. Solche Veralterungen lösen hohe Capex aus und fließen neben den weiterhin hohen Fremdfinanzierungskosten in die Kaufpreiskalkulationen potenzieller Käufer ein. Dem gegenüber stehen Bestandshalter, die in der langen Boomphase unter dem Einfluss von geringen Finanzierungskosten und hohem Liquiditätsdruck vor allem großvolumige Landmarkobjekte zu Höchstpreisen gekauft haben. Für erstklassiges Produkt gibt es von Seiten eigenkapitalstarker Investoren, insbesondere von Family Offices, weiter hohes Interesse. Es werden zwar nicht mehr die Preise bezahlt wie noch vor 24 Monaten, jedoch werden vereinzelt die aktuellen Spitzenrenditen übertroffen.“
Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers: „Landmarkdeals, die in den Vorjahren vor allem das Transaktionsgeschehen in den sieben Bürozentren prägten, blieben 2023 nahezu komplett aus. Der Anteil der Investmentzentren am gesamtdeutschen Investmentvolumen schrumpfte drastisch auf rund ein Drittel und betrug 7,9 Milliarden Euro. Das letzte Mal, als das Transaktionsvolumen der Top 7 unter die 10 Milliarden Euro Marke sank, befanden wir uns auf dem Höhepunkt der Finanzkrise. Insgesamt wurden 2023 gerade einmal sieben Bürotransaktionen in der Größenordnung von über 100 Millionen Euro abgeschlossen.“ Der höchste Preis von 157 Millionen Euro wurde beim Verkauf des ehemaligen Unilever Hauses in Hamburg erzielt. Diese Transaktion belegt unter allen Einzelabschlüssen, an deren Spitze der Anteilsverkauf des Berliner Luxuswarenhaus KaDeWe Berlin im oberen dreistelligen Millionen Eurobereich aus dem ersten Quartal steht, gerade einmal Platz 8.
Der Bürosektor brach, bedingt durch die Skepsis zahlreicher Investoren in Bezug auf die zukünftige Nutzernachfrage und damit die Sicherheit von Cashflows, gegenüber dem zehnjährigen Durchschnittswert um rund 82 Prozent ein und verlor seine jahrelang dominierende Position als umsatzstärkste Nutzungsart. Am Jahresende belegte er mit einem Marktanteil von 20 Prozent Platz 3. Auf Platz 2 sind mit 23 Prozent Einzelhandelsimmobilien zu finden, die mit dem Verkauf des 188 Nahversorgungsimmobilien umfassenden Bestandsportfolios von x+bricks an den kanadischen Assetmanager Slate für rund eine Milliarde Euro die größte Transaktion des Jahres verbuchten. An die Spitze aller Segmente setzten sich erstmals Industrie- und Logistikimmobilien mit 28 Prozent. Dank zahlreicher Portfoliotransaktionen in der zweiten Jahreshälfte konnte die Nutzungsart beim Transaktionsvolumen an ihren langjährigen Mittelwert anknüpfen.
Renditeanpassungen im Logistikbereich nahezu abgeschlossen
Trumpp ergänzt: „Hohe Mietsteigerungspotenziale aufgrund der in den letzten Jahren gestiegenen Relevanz von Logistikimmobilien bei knappem Angebot beflügeln die Attraktivität des Segments und sorgen für eine anhaltend hohe Investitionsbereitschaft auf der Käuferseite. Die Renditedekompression bei der Spitzenrendite für Logistikimmobilien, die derzeit bei 4,70 Prozent liegt, ist mit 20 Basispunkten in den vergangenen drei Monaten etwas niedriger ausgefallen als in anderen Segmenten. Spitzenrenditen für erstklassige Büros bewegen sich in den Top 7-Märkten nach einem Anstieg von 20 bis 30 Basispunkten in einer Spanne von 4,50 Prozent in München und 5,00 Prozent in Düsseldorf und Köln. Auch wenn ein Großteil der Korrekturen bereits vollzogen sein dürfte, rechnen wir unter Zugrundelegen mittlerer Risikoaufschläge zu zehnjährigen Bundesanleihen noch bis in die zweite Jahreshälfte 2024 mit einem Renditeanstieg auf rund 5,25 Prozent im Schnitt der Top 7.“
Ausblick: Transaktionsvolumen 2024 leicht über 30 Milliarden Euro realistisch
Degen abschließend: „Auch 2024 bleibt trotz voraussichtlich geringem Wirtschaftswachstum und erhöhter Planbarkeit des Finanzierungsumfeldes herausfordernd. Die Insolvenzwelle dürfte noch nicht abgeschlossen sein. Die weiterhin hohen Finanzierungskosten führen nach unseren Berechnungen bei Anschlussfinanzierungen in diesem Jahr zu einer Fremdfinanzierungslücke von circa 5 Milliarden Euro, die dem Transaktionsmarkt nicht zur Verfügung stehen. In beiden Fällen sorgt der erhöhte Kapitalbeschaffungsbedarf aber auch für zunehmenden Verkaufsdruck und damit mehr Transaktionsgeschehen. Allein die 2023 bekanntgewordenen Insolvenzfälle von Projektentwicklern verfügen über ein Projektvolumen im gewerblichen Bereich von mehr als 5 Milliarden Euro in den Top 7. Portfoliobereinigungen werden ebenfalls an Bedeutung zunehmen. Vor diesem Hintergrund halten wir für das Gesamtjahr 2024 ein Transaktionsvolumen von rund 30 Milliarden Euro für erzielbar.“
