Der Traum von den eigenen Vier-Wänden gehört nach wie vor zu den Auftiegs- und Glücksversprechen, die in unserer Gesellschaft als Lohn für ein fleißiges Arbeitsleben gelten. Zugleich bietet das Eigenheim die ideale Form, um eine Kleinfamilie zu gründen, sich einen privaten Raum inmitten der Gesellschaft zu schaffen und vom Gärtnern bis zum Heimwerken unterschiedlichen Hobbys nachzugehen. Der symbolische aber auch der praktische Wert eines Zuhauses, in dem Mann sein eigener Herr ist und Frau sich von niemandem auf der Nase herumtrampeln lassen muss, ist nicht zu überschätzen.
Die Realität sieht allerdings anders aus. Auf die Gesamtzahl der Bevölkerung gesehen, sinkt die Quote der Immobilienbesitzer zwar nicht, aber diese Zahl – 1998 waren knapp 41 Prozent der Deutschen Besitzer mindestens einer Immobilie, 2018 bereits 46,5 Prozent – täuscht nur notdürftig über die zunehmende Ungleichheit der Lebenschancen in Deutschland hinweg. In der Gesamtbevölkerung zeigt sich dies unter anderem an der Verteilung der Einkommen, der Schulden, Berufs- und Bildungsperspektiven und vieler weiterer Indikatoren.
Die Mittelschicht bricht demnach zunehmend in ein Oben und Unten auseinander, wobei immer weniger den Absprung nach oben schaffen und immer mehr Menschen nach unten abrutschen. Dabei äußert sich der Abstieg nicht gleich in Armut oder relativer Armut, sondern subtiler. So können sich immer weniger Durchschnittsverdiener einen zweiten Urlaub leisten oder müssen sich zwischen der Anschaffung von Kindersachen und einem Urlaub entscheiden.
Andere Familien geben einen immer höheren Anteil ihres Einkommens für Miete, Nebenkosten und Lebensmittel aus oder müssen beispielsweise an Heizkosten sparen oder auf jeden mit dem Privat-Pkw gefahrenen Kilometer achten. Die Inflation und die gestiegenen Zentralbankzinsen treffen Klein- und Mittelverdiener ebenfalls besonders hart und verschärfen das Problem. Auf dem Markt für Wohnimmobilien zeigt sich dies beispielsweise durch eine zunehmende Verknappung im unteren Preissegment, während die Preise in attraktiven Wohnregionen keine Grenze nach oben zu kennen scheinen. Es stellt sich daher die Frage, ob das Modell Eigenheim überhaupt noch zeitgemäß und politisch gewollt ist und was dies für unsere Gesellschaft bedeutet.
Preise fĂĽr Bestandsimmobilien
Die Alternative zum Bauen ist, in eine bestehende Immobilie zu investieren. Allerdings befinden sich die Preise hier seit vielen Jahren auf einem historisch hohen Niveau und die aktuellen Krisenerscheinungen, wie die Inflation und die steigenden Kreditzinsen, haben bisher nur leichte Preisnachlässe verursacht. Stattdessen ist eher ein Einfrieren des Häusermarktes auf hohem Niveau zu beobachten.
Potenzielle Verkäufer scheinen darauf zu vertrauen, dass sich auch zu den derzeitigen Preisen früher oder später Käufer finden lassen und sind daher nicht zu signifikanten Preisnachlässen bereit. Gleichzeitig sind die Kreditkosten für langfristige Baufinanzierungen im Vergleich zur Nullzinsphase jüngst deutlich angestiegen. Da die Einkommen dieser Entwicklung bisher deutlich hinterherhinken, bedeutet dies automatisch eine Abwertung der Bonität unter sonst gleichen Bedingungen.
Die aufgerufenen Preise in wirtschaftlich attraktiven Regionen sind daher für mehr als die Hälfte der Bevölkerung nicht realisierbar, da ihnen die Kreditwürdigkeit oder die Eigenmittel fehlen. Will die untere Hälfte eine Immobilie erwerben, ist sie auf vergleichsweise abgelegene Regionen, mehr oder weniger baufällige Objekte oder Glücksfälle angewiesen. Will man sich damit nicht abfinden und stattdessen auch eigene Vorstellungen im Eigenheim verwirklichen, bleibt nur die Möglichkeit selbst zu bauen, doch auch hier sind die Preise in den vergangenen zwei Jahren noch einmal deutlich gestiegen.
Selbst Bauen
Das eigene Heim selbst zu errichten, konnte schon immer die günstigere Alternative zum Kaufen sein und ermöglicht darüber hinaus eigene Vorstellungen und auch die eigene Arbeitskraft mit in das Projekt einzubringen. Ein Heim zu bauen ist daher traditionell günstiger und erlaubt mehr Individualität als der Hauskauf. Handwerklich versierte Menschen mit der entsprechenden Kapazität können die Baukosten zudem erheblich senken, indem sie selbst am Bau tätig werden.
Banken erkennen diese Eigenleistung oft sogar als Eigenkapital an, was die Kreditwürdigkeit erhöht. Typischerweise können einige Bereiche des Innenausbaus, wie das Verlegen von Fußböden oder Malerarbeiten selbst übernommen werden. Entsprechende Fähigkeiten vorausgesetzt, können in Kooperation mit den entsprechenden Gewerken auch Elektrokabel, Heizungs- und Wasserrohre teilweise selbst verlegt werden.
Andere Arbeiten, wie das Legen des Fundaments, die Errichtung und Verkleidung der Fassade und des Dachs sollte man jedoch Profis mit den entsprechenden Fähigkeiten, Erfahrungen und Werkzeugen – beispielsweise unter frankeiselt.de erwerbbar – überlassen. So können Hobbyhandwerker in der Regel einige Zehntausende Euro an Baukosten einsparen, aber selbst hier stellt sich angesichts der stark gestiegenen Kosten immer noch die Frage nach der Finanzierbarkeit und auch des richtigen Zeitpunkts.
Ist jetzt der richtige Zeitpunkt ein Eigenheim zu bauen?
Abseits von familiären und individuellen Erwägungen spricht vieles dafür, einen geplanten Hausbau noch etwas hinauszuzögern, denn die Baukosten befinden sich derzeit auf einem historischen Hoch. Das Bauen von Häusern verteuerte sich während der Coronakrise und noch einmal im Zuge der Energiekrise, die eine Folge des russischen Angriffs auf die Ukraine war, teilweise exponentiell. Die Inflation und der Fachkräftemangel tragen derzeit dazu bei, dass es zu weiteren Teuerungen, ausgehend vom bereits sehr hohen Niveau des Jahres 2022, kommt.
Einige Analysten gehen sogar davon aus, dass die Baukosten in den kommenden zwei Jahren erneut um etwa 20 Prozent steigen könnten. Dabei werden die ohnehin hohen Grundstückspreise gar nicht mitbetrachtet und leichte Rückgänge in den Bauzinsen sind bereits eingepreist. Geht man weiterhin davon aus, dass die Lohnsteigerungen die hohen Inflationsraten nicht ganz ausgleichen werden, die Reallöhne also weiterhin sinken werden, scheint es keine gewagte Prognose zu sagen, dass sich in der unmittelbaren Zukunft noch weniger Menschen ein Eigenheim leisten können werden.
Ausblick
In einigen attraktiven Städten hat sich die Zahl der Vermögensmillionäre in den vergangenen Jahrzehnten schlicht und einfach durch die Preisentwicklung bei Bestandsimmobilien deutlich erhöht. Wer beispielsweise in den 1970er Jahren ein bescheidenes Häuschen mit einem damaligen Marktwert von deutlich unter 500.000 DM besaß, ist heute vermutlich Besitzer eines Hauses, welches für mehr als 1 Mio. Euro über den Tisch gehen soll. Diese Entwicklung zeigt: Selbst Angehörige der überdurchschnittlich verdienenden Mittelschicht, können sich heute Häuser, die sie beispielsweise in den 1970er Jahren geerbt haben, kaum noch leisten.
Die hohen Bau- und Kreditkosten verschärfen daher lediglich ein Problem, welches aus einer doppelten Ungleichheit und politischen Versäumnissen resultiert. Die erste Ungleichheit betrifft die Auseinanderentwicklung der Einkommen und Vermögen in der Gesellschaft, die zweite die Unterscheidung in attraktive und abgehängte Wohnregionen. Denn alles hier beschriebene trifft zwar auf die großen Ballungsräume und Universitätsstädte zu, nicht jedoch auf weite Teile des ländlichen Raums oder der neuen Bundesländer.
Dabei hat die Politik versäumt, gegen diese beiden Tendenzen vorzugehen. Weder wurde ausreichend für die Attraktivität ländlicher Regionen getan, noch wurde in den boomenden Gebieten eine nachhaltige und faire Wachstumsstrategie entwickelt, die den Kampf um Wohnraum sozial- und wohnungspolitisch abschwächen würde. Gefragt sind daher große staatliche Wohnrauminitiativen ebenso wie der Ausbau des öffentlichen Nah- und Fernverkehrs, aber auch Gesetze gegen Leerstand und wirksamere Ansätze als beispielsweise die Mietpreisbremse, um Fehlentwicklungen vorzubeugen.
Nur so kann das Versprechen der eigenen Vier-Wände wieder auf größere Teile der Bevölkerung ausgedehnt werden und das Angebot an preiswertem Wohnraum mittelfristig an die Nachfrage angepasst werden.
