• Mit 17,1 Milliarden Euro Transaktionsvolumen liegen Gewerbeimmobilien auf Vorjahresniveau
• Anlagefokus bei Nutzungsarten und Immobilientypen weitet sich aus
• Abseits des Spitzensegments Renditedekompression noch nicht beendet
• Zweiter Zinsschritt richtungsweisend, aber erst mittelfristig wirksam
Nach Angaben von Colliers wurden in Deutschland in den ersten neun Monaten 2024 Immobilien für 24,1 Milliarden Euro gehandelt. Davon entfielen 17,1 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien und 7,0 Milliarden Euro auf das institutionelle Wohnsegment ab zehn Wohneinheiten. Im Gewerbesegment fiel das Transaktionsgeschehen im dritten Quartal mit 5,5 Milliarden Euro und rund 230 Deals nur knapp hinter die Ergebnisse der beiden Vorquartale zurück. Während des Gesamtzeitraums von Januar bis September wurde im Vorjahresvergleich ein leichtes Plus von 3 Prozent erzielt.
Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers: „Wie in der Gesamtwirtschaft verlagert sich das Warten auf den Aufschwung in das Jahr 2025. Die Marktaktivitäten finden unter sich nur langsam verbessernden Rahmenbedingungen statt. Immerhin führt die zweite Zinssenkung der EZB zum Abbau von Unsicherheiten bei Finanzierern und Investoren, auch wenn die weiterhin hohen langfristigen Finanzierungskosten an den klaffenden Refinanzierungslücken kurzfristig wenig ändern werden. So werden wir weiterhin Zwangsverkäufe unter Preisdruck sehen – allerdings auch Kaufüberlegungen, die mit einem wieder leicht positiven Leverage kalkulieren können.“
Anlegerfokus differenziert sich stärker hinsichtlich Nutzungsarten und Immobilientypen
Michael R. Baumann, Head of Capital Markets Germany bei Colliers, stellt heraus: „Auch wenn das Gesamtbild den Eindruck erweckt, der Markt trete auf der Stelle, so zeigen sich aktuell einige Entwicklungen, die ins nächste Jahr hinein positive Impulse setzen können.“
So gelangen neben den drei umsatzstärksten Nutzungsarten Industrie und Logistik (26 Prozent Marktanteil), Einzelhandel (22 Prozent) und Büro (21 Prozent) weitere Segmente in den Fokus von Investoren. Hotelimmobilien erzielten im Vergleich zur Vorjahresperiode eine Verdopplung des Transaktionsvolumens auf knapp eine Milliarde Euro, was einem Marktanteil von 6 Prozent entspricht. Der Immobilienklima-Index für Hotel weist die stärkste Erholung im Jahresverlauf auf und liegt als zweite gewerbliche Nutzungsart neben Logistik mit über 100 Punkten im Bereich positiver Marktstimmung. Noch höher lag der Volumenzuwachs bei Mischnutzungen, insbesondere in innerstädtischen Lagen mit bedeutendem Einzelhandelsanteil. Der Volumenanteil verdreifachte sich nahezu von 4 auf 11 Prozent.
Baumann weiter: „Auch innerhalb der Nutzungsarten beobachten wir eine Ausdifferenzierung der Anlageaktivitäten nach Immobilientypen. Größte Transaktion des Quartals ist erstmals seit langer Zeit wieder ein Shoppingcenter.“ Die Pasing Arcaden wurden für 388 Millionen Euro von Unibail-Rodamco-Westfield an die schwedische Ingka-Gruppe, hinter der privates Kapital steht, verkauft. Zweitgrößte Einzeltransaktion ist das Büroensemble Rossio in der Messecity Köln. Mit über 270 Millionen Euro wurde damit in diesem Jahr der erste Büro-Landmarkdeal registriert. Nutzer wie auch Käufer des 2026 bezugsfertigen Objektes ist die Stadt Köln.
Die größte Portfoliotransaktion im mittleren dreistelligen Millionen-Euro-Bereich entfällt auf den Bereich Industrie- und Logistikimmobilien. Blackstone erwarb eine 80-prozentige Beteiligung an der Pan-Europäischen Logistik-Plattform (PEL) der Burstone Group. Rund ein Viertel der 32 Immobilien entfiel auf den Standort Deutschland.
Insgesamt spielen Paketverkäufe mit einem Marktanteil von 22 Prozent aber weiterhin eine untergeordnete Rolle. Großdeals über 250 Millionen Euro lassen sich an zwei Händen abzählen. Der Schwerpunkt mit 90 Prozent aller Deals ist die Kategorie bis 50 Millionen Euro.
Renditen auf breiter Ebene noch im Dekompressionsmodus
Auch wenn seit Jahresbeginn die Spitzenrenditen der umsatzstärksten Nutzungsarten Büro, Geschäftshäuser in 1a-Lagen und Logistikimmobilien in den sieben größten Investmentzentren unverändert geblieben sind, ist die Renditedekompression noch nicht in allen Bereichen beendet.
Schleppende Verkäufe in dezentralen und peripheren Lagen sowie zunehmender Verkaufsdruck bei nicht marktkonformen Objekten führen in der Breite zu weiteren Renditeanstiegen. Die Spreizung zwischen Lagen und Risikoklassen nimmt weiter zu. Baumann beobachtet: „Insbesondere Value-Add-Produkt ist häufig noch zu teuer, was auch am Ausbleiben opportunitätsgetriebener Investoren und Private-Equity-Fonds-zu beobachten ist.“
Ausblick: Transaktionsvolumen im Gesamtjahr wird wohl Vorjahresergebnis bestätigen
Baumann: „Das Jahresabschlussquartal hat durchaus Potenzial, das umsatzstärkste Quartal des Jahres mit einem Volumen von 6 bis 7 Milliarden Euro zu werden. So wird der Verkauf des Berliner Hochhauses Upper West für 400 Millionen Euro für das Jahresabschlussquartal erwartet. Ebenfalls wird mit der Aktionärsversammlung am 17. Oktober der Verkauf eines internationalen Logistikportfolios, das neun deutsche Objekte zu einem geschätzten Kaufpreis von rund 600 Millionen Euro enthält, von Tritax EuroBox entschieden. Unter diesen Annahmen wäre damit zumindest die Wiederholung des Vorjahresergebnisses von rund 23 Milliarden Euro erzielbar.“
