- Transaktionsvolumen erreicht 7 Milliarden Euro – 18 Prozent über Vorjahresniveau
- Drittes Quartal 2024 mit 3 Milliarden Euro stärkstes seit Q1 2023
- Anteil Portfolios bei 50 Prozent
- Renditen stabil – Investorenstimmung weiterhin positiv
Nach Angaben von Colliers wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 rund 7 Milliarden Euro in 238 Transaktionen im institutionellen Wohninvestmentsegment umgesetzt. Dies stellt eine deutliche Steigerung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum dar, in dem 5,9 Milliarden Euro in 253 Transaktionen investiert wurden. Besonders hervorzuheben ist das dritte Quartal mit einem Transaktionsvolumen von rund 3 Milliarden Euro – dem höchsten seit dem ersten Quartal 2023, mit einem Plus von 83 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Großvolumige Transaktionen über 100 Millionen Euro trugen entscheidend zu diesem Ergebnis bei und machten 50 Prozent des gesamten Volumens aus. Gleichzeitig entfielen auf jede zweite Transaktion Volumen von unter 10 Millionen Euro. Die durchschnittliche Dealgröße lag somit bei rund 29,2 Millionen Euro.
Investitionsfokus auf A-Städte und Portfolios
Die Marktdynamik konzentriert sich weiterhin auf die sieben deutschen A-Städte, die einen Anteil von 53 Prozent am Gesamtvolumen aufweisen. Besonders Berlin (2,3 Mrd. Euro) und München (860 Mio. Euro) waren in den ersten neun Monaten die bevorzugten Standorte. Im dritten Quartal konnte sich München mit über 500 Millionen Euro an die Spitze setzen, gefolgt von Berlin (360 Mio. Euro) und Hamburg (73 Mio. Euro). Zu den marktprägenden Deals in München gehörten unter anderem der Verkauf von 320 Wohnungen im Welfengarten sowie die Veräußerung der Gmunder Höfe.
Darüber hinaus wurden im dritten Quartal sechs Großdeals über 100 Millionen Euro abgeschlossen, darunter das Vonovia Rhein-Main Portfolio für rund 300 Millionen Euro. Auch außerhalb der A-Städte, insbesondere in anderen Großstädten Deutschlands, zeigt sich eine starke Marktaktivität. Der größte Deal des Jahres bisher bleibt jedoch der Verkauf von 4.500 Wohnungen in Berlin durch die Vonovia SE an die Howoge mit einem Volumen von rund 700 Millionen Euro.
Stabile Renditen und positive Investorenstimmung
Die Nachfrage nach Bestandsimmobilien bleibt weiterhin hoch, wobei eigenkapitalstarke Käufergruppen, insbesondere Privat- und Family Offices, das Marktgeschehen dominieren. Diese Investoren fokussieren sich dabei vermehrt auf jüngere Bestandsobjekte. Dies ist vor allem auf das begrenzte Angebot an Neubauten zurückzuführen sowie auf die Risiken, die mit dem Erwerb energetisch unsanierter Gebäude verbunden sind. Angesichts der zukünftig massiv steigenden Energiepreise könnte dies für Eigentümer erhebliche Mehrkosten bedeuten.
Felix von Saucken, Head of Residential Germany bei Colliers: „Im Verlauf der ersten neun Monate des Jahres 2024 haben wir eine Stabilisierung der Renditen sowohl bei Bestands- als auch bei Neubauimmobilien festgestellt. Junge Bestandsobjekte in den A-Städten erzielten durchschnittlich 3,70 Prozent Rendite, während sie an anderen Standorten bei 4,50 Prozent lagen. Im Bereich der Forward Deals liegt die Renditespanne in den A-Städten zwischen 4,10 und 4,50 Prozent. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum gab es nur minimale Abweichungen, was darauf hindeutet, dass die Marktkorrektur im Wohninvestmentmarkt weitgehend abgeschlossen ist. Die positive Entwicklung wurde durch die zweite Zinssenkung der EZB im Jahr 2024 weiter gestützt. Im dritten Quartal hat sich die Stimmung erneut aufgehellt, was auf eine weitere Stabilisierung des Marktes und das wachsende Vertrauen der Investoren hindeutet.“
Mietdynamik setzt sich fort
Trotz einer leichten Stabilisierung des Angebots bleibt der Druck auf die Mietpreise weiterhin hoch. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stiegen die Angebotsmieten im Bestand- und Neubausegment in den A-Städten um etwa 6 Prozent, wobei die Zuwächse im ersten Halbjahr 2024 noch deutlicher ausfielen (+8,0 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023). Die Durchschnittsmieten bei Neuvermietungen für Bestandswohnungen liegen in den A-Städten bereits bei über 16 Euro/m² (16,20 Euro/m²) und im Neubausegment bei über 21 Euro/m² (21,10 Euro/m²). Einige Städte zeigen dabei eine besonders dynamische Mietpreisentwicklung in den letzten 12 Monaten. So verzeichnete Frankfurt einen Anstieg von 9 Prozent, während Hamburg, Düsseldorf und Köln jeweils um 7 Prozent zulegten. Im Neubausegment sticht Hamburg mit einem Anstieg von 16 Prozent gegenüber dem Vorjahr hervor, während Stuttgart weiterhin leichte Mietrückgänge verzeichnet. Das höchste Mietniveau bleibt jedoch in München mit 24,50 Euro/m² zu beobachten, gefolgt von Berlin (21,65 Euro/m²) und Frankfurt (20,90 Euro/m²).
Emanuel Eckel, Director Market Intelligence & Foresight bei Colliers, sagt: „Auch wenn die Ende Juni veröffentlichten Zahlen zur Einwohnerzahl in Deutschland aus dem Zensus 2022 eine um 1,6 Prozent niedrigere Bevölkerungszahl als bisher angenommen ausweisen, sind die langfristigen Nachfragetreiber weiterhin intakt. Weitere Mietsteigerungen sind bei einbrechenden Neubauzahlen unausweichlich und machen Wohnimmobilien in Deutschland für langfristig orientierte Investoren attraktiv. Aufgrund der verbesserten Verfügbarkeit werden die Wachstumsraten jedoch niedriger ausfallen als zuletzt.“
Ausblick: Steigende Marktaktivität bis Jahresende erwartet
Felix von Saucken, Head of Residential Germany bei Colliers: „Während die Stimmung unter den Immobilienfinanzierern zunehmend optimistischer wird, zeigt sich auch auf der Investorenseite eine verstärkte Aktivität. Eigenkapitalstarke Investoren, insbesondere Fonds und Immobilien AGs sehen in der gegenwärtigen Marktlage Chancen und dürften ihre Transaktionsvolumina bis Jahresende ausbauen. In diesem Zusammenhang erwartet Colliers, dass das Transaktionsvolumen bis Ende 2024 auf 9 bis 10 Milliarden Euro ansteigen wird. Dabei wird das Jahresergebnis maßgeblich von der Entwicklung der Verkaufs- und Portfoliobereinigungsprozesse großer Bestandshalter sowie von Verkäufen aus Insolvenzen abhängen. Letztere dürften im letzten Quartal an Fahrt gewinnen.”
