• Transaktionsvolumen mit 1,6 Milliarden Euro überraschend schwach
• Anteil von Portfolios auf 23 Prozent gefallen
• Renditen überwiegend stabil, Microliving mit leichtem Anstieg
• Produktpipeline und verbessertes Umfeld lassen Aufschwung für den Jahresverlauf erwarten
• Mietanstieg setzt sich fort bei weiter rückläufigen Baugenehmigungen
Nach Angaben von Colliers zeigten sich die ersten drei Monate 2024 im institutionellen Wohninvestmentsegment mit einem Transaktionsvolumen von 1,6 Milliarden Euro verhaltener als erwartet und die positive Dynamik des starken vierten Quartals 2023 konnte nicht mit ins neue Jahr genommen werden. So lag das Ergebnis der ersten drei Monate 2024 um 6 Prozent unter dem des Vorjahres. Mit 360 Millionen Euro entfielen nur noch rund 23 Prozent des Investmentumsatzes auf Portfoliotransaktionen, nachdem das Gesamtjahr 2023 mit 61 Prozent noch in starkem Maße von Portfoliotransaktionen geprägt war.
Vom Gesamttransaktionsvolumen entfielen 51 Prozent bzw. 809 Mio. Euro auf die A-Städte (Gesamtjahr 2023: 68 Prozent) mit einer Konzentration auf Berlin (rund 630 Mio. Euro). Marktprägend war insbesondere der Verkauf des Projekts Greenpark in Berlin von Bauwens an Greystar Real Estate Partners mit einem Volumen von rund 225 Mio. Euro als Forward Deal, der zugleich der erste größere Forward Deal eines Einzelprojektes in den letzten Monaten war.
Felix von Saucken, Head of Residential Germany bei Colliers: „Nachdem sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern angenähert haben und zum Jahresende 2023 vermehrt Transaktionen über die Ziellinie kamen, war der Jahresauftakt 2024 verhalten. Das niedrige Transaktionsvolumen ist dem Fehlen von großen Portfolios geschuldet, die wir erst im Jahresverlauf 2024 auf dem Markt erwarten. Die Spitzenrenditen von 3,85 Prozent für Bestandsobjekte in den A-Städten und 4,50 Prozent an anderen Standorten haben sich auch zum Jahresbeginn bestätigt und stellen das neue Renditeniveau nach der Preiskorrektur dar.“
Projekte und Forward Deals mit höherer Nachfrage
Produktseitig richtet sich die generelle Nachfrage weiterhin stark auf Bestandsobjekte aus. Beim Transaktionsvolumen hat das Fehlen von großen Bestandsportfolios jedoch dazu geführt, dass im Quartalsergebnis der Anteil von Forward Deals und Neubauprojekten beim Transaktionsvolumen deutlich gestiegen ist und in den ersten drei Monaten des Jahres bei 56 Prozent lag. Die Rendite bei Letzteren liegt stabil bei 3,80 Prozent in den A-Städten und 4 Prozent an anderen Standorten. Das Segment Mikrowohnen zeigte sich auch zum Jahresbeginn verhalten und die Spitzenrendite stieg nochmal leicht um 15 Basispunkte auf aktuell 4,30 Prozent in den A-Städten.
Hohe Mietdynamik hält zum Jahresbeginn 2024 an
Das starke Mietwachstum der letzten Jahre hat sich 2024 fortgesetzt. In den A-Städten stiegen die Angebotsmieten im Bestands- sowie Neubausegment im bisherigen Jahresverlauf bereits jeweils um rund 3 Prozent. Im Bestandssegment stiegen die Mieten in allen A-Städten an, so dass die Durchschnittsmiete aller A-Städte aktuell bei fast 16,00 Euro/m² liegt, wobei Berlin mit fast 5 Prozent das größte Plus aufweist. Im Neubausegment war das größte Plus mit 4 Prozent in Hamburg zu beobachten, während die Mieten in Düsseldorf stagnierten und in Stuttgart mit minus 5 Prozent sogar rückläufig waren. Aufgrund des zu erwartenden massiven Rückgangs des Wohnungsneubaus – die zu Jahresbeginn wieder gesunkenen Genehmigungszahlen bestätigen dies jüngst – und der daraus resultierenden Angebotsknappheit erwartet Colliers auch 2024 deutlich steigende Mieten in allen Segmenten.
Ausblick: Weitere Markterholung 2024 erwartet – Mieten im Aufwärtstrend
Emanuel Eckel, Director Market Intelligence & Foresight, sagt: „Die übergeordneten langfristigen Nachfragetreiber, die in steigender Nachfrage nach Wohnraum resultieren, sind weiterhin intakt, bei auch zu Jahresbeginn weiter gesunkenen Baugenehmigungszahlen. Die hohe Wohnraumnachfrage bei zugleich zu geringem Angebot ist die Basis für weitere Mietsteigerungen. Wir erwarten daher für 2024 ein deutliches Mietwachstum in den A-Städten.“
Die Stimmung der Akteure ist grundsätzlich gut und der Wille in Wohnen zu investieren groß. Bei einer erwarteten Stabilisierung der Finanzierungskonditionen und leicht sinkenden Finanzierungkosten im zweiten Halbjahr erwartet Colliers eine höhere Investmenttätigkeit im Jahresverlauf. Junge und ESG-konforme Bestandsobjekte werden dabei weiter im Fokus der Investoren stehen. Auf Käuferseite werden sowohl von institutionellem Kapital mit Schwerpunkt Private Equity als auch von eigenkapitalstarken Akteuren wie Family Offices Nachfrageimpulse ausgehen. Bereits jetzt ist zu beobachten, dass die Zahl der Akteure größer wird. Auf der Verkäuferseite werden insbesondere große Bestandshalter, Projektentwickler und Distressed Sellers aufgrund von Liquiditätsdruck im Jahresverlauf aktiver sein.
Das Gesamtjahresergebnis wird insbesondere davon abhängen, wie sich die Verkaufs- und Portfoliobereinigungsprozesse großer Bestandshalter sowie auch Verkäufe aus Insolvenzen im Jahresverlauf entwickeln. Die Segmente Projekte und Forward Deals zeigten mit dem Verkauf des Projektes Greenpark an Greystar wieder erste positive Zeichen – sollte sich dies fortsetzen, dürfte dies den Gesamtmarkt stützen. Trotz des verhaltenen Jahresauftakts hält Colliers in einem verbesserten Gesamtumfeld für Wohnimmobilien ein Gesamtjahresergebnis von über 10 Mrd. Euro für möglich.
Quelle: RUECKERCONSULT GmbH
