Nachfolgend finden Sie eine kurze Zusammenfassung der neuen Studie von Dr. Nicole Lux [1], Senior Research Fellow an der Cass Business School,
City University of London.
VERLANGSAMUNG DER KREDITVERGABE IM JAHRE 2019: STEIGENDE KREDITKOSTEN UND AUSFÄLLE FÜR 2020 ERWARTET
_Der Cass UK Commercial Real Estate Lending Report zeigt einen starken
Rückgang der Kreditvergabe und prognostiziert einen Anstieg der
Kreditausfälle, wenn die Kreditmargen steigen und sich die
wirtschaftlichen Folgen des Coronavirus bemerkbar machen_
Der jüngste Bericht der Cass Business School über gewerbliche
Immobilienkredite in Großbritannien und die damit verbundene Analyse
deuten darauf hin, dass die Coronavirus-Pandemie eine Reihe von
Herausforderungen auf einem sich bereits verlangsamenden Markt noch
verschärfen wird.
Das zeigen die wichtigsten Ergebnisse des Berichts:
* Die Neukreditvergabe erreichte im Jahr 2019 £43,8 Milliarden ein
Rückgang um 12 Prozent gegenüber 2018, entsprechend dem Volumen der
Immobilieninvestitionen.
* Die Kreditmargen für sekundäre Eigentumstypen wurden erheblich
reduziert.
* Der absolute Betrag der ausgefallenen Kredite stieg im
Jahresvergleich um 36 Prozent.
_ _
Steigende Zahlungsausfälle werden sich wahrscheinlich auf Kredite
auswirken, die durch Einzelhandelsimmobilien besichert sind.
Insbesondere von Entwicklungskrediten wird erwartet, dass sie die Kosten
der Banken erhöhen, da sie sich an die stetig steigenden
Kapitalanforderungen nach dem Baseler Rahmenwerk anpassen.
Die Autorin des Berichts, Dr. Nicole Lux [1], Senior Research Fellow an
der Cass Business School [2], sagte:
„_Während es keine Anzeichen dafür gab, dass die Kreditgeber nach der
Krise von 2008/09 die Kosten zur Deckung von Verlusten und
Abschreibungen erhöht hätten, könnte die Situation jetzt anders
aussehen. Der zugrundeliegende Kreditrückgang von Krediten könnte
sofort erhöhte Kapitalkosten auslösen, wenn die Eintreibung eines
Kredits auf lange Sicht fraglich ist. Dies könnte dann zu höheren
Kreditmargen führen._
_Die Auswirkungen der Coronavirus-Krise werden vor allem im ohnehin
schon angeschlagenen Einzelhandelssektor zu spüren sein, aber auch
andere Sektoren wie Hotels und Freizeit, Studentenwohnheime und
Anlageimmobilien werden stark betroffen sein._
_Während die Änderung der Kapitalbehandlung für Darlehenszinsen
während des Coronavirus kurzfristig Erleichterung bringen wird, werden
sich einige Unternehmen langfristig nicht erholen, und die Verluste
dieser Darlehen müssen sich in den Bilanzen der Banken
niederschlagen_“.
Dr. Lux nannte Kredite, die durch Einzelhandelsimmobilien besichert
sind, als diejenigen, die wahrscheinlich von Ausfällen betroffen sein werden, wobei Abschreibungen und Schuldenverluste in Höhe von £8 Mrd. bis £10 Mrd. absehbar sind.
Sie fügte hinzu, dass Entwicklungskredite zu den Kosten der Banken
hinzukommen werden, und sagte, dass etwa £22 Milliarden solcher Kredite
von Bauverzögerungen und Ausfällen von Bauaufträgen betroffen seien.
„_Entwicklungskredite sind ein weiterer Bereich, der mir Sorgen
bereitet“, _sagte Nicole Lux_. „Wir hatten zum Jahresende noch nicht in
Anspruch genommene Fazilitäten in Höhe von £25 Milliarden in der
Entwicklungsfinanzierung, was mich bereits zu der Annahme veranlasst
hat, dass es aufgrund der politischen Unsicherheit zu Verzögerungen bei
der Entwicklung gekommen ist… [Jetzt] wird es weitere Verzögerungen
geben… Ende 2019 waren viele Bauträger noch nicht bereit, die Preise
für Wohneinheiten neu festzusetzen, um sie zu verkaufen. Aber sie
werden unter Druck geraten, da die Banken immer weniger Geduld haben,
einen Teil dieser Beträge zurückzuerhalten_“.
Bei einem Rückgang der Kreditvergabe um 12 Prozent im Jahresvergleich
verzeichnete CoStar im gleichen Zeitraum Immobilientransaktionen in
Höhe von £48 Milliarden. Nur 46 Prozent der Neuverschuldung wurden zur Finanzierung von Immobilienerwerben verwendet, während alle anderen Darlehen auf Refinanzierungen zurückzuführen waren. Während
Immobilientransaktionen im Jahr 2020 mit einem voraussichtlichen
Transaktionsvolumen von £34 Milliarden gedämpft werden dürften,
müssen die Kreditgeber im Jahr 2020/21 Darlehen im Wert von £43
Milliarden refinanzieren.
Die ausstehenden Entwicklungsfinanzierungen blieben im Jahr 2019 stabil,
aber die nicht in Anspruch genommenen Fazilitäten stiegen in der ersten
Hälfte des Jahres 2019 auf £27 Milliarden und blieben mit £25,5
Milliarden hoch, was darauf hindeutet, dass ein erheblicher Teil der
Entwicklung in dieser Zeit zum Stillstand gekommen ist.
Während die Preisgestaltung für Kredite, die durch erstklassige
Londoner Büroimmobilien besichert sind, wettbewerbsfähig bleibt, ist
über 12 Monate hinweg ein sichtbarer Anstieg von 199 Basispunkten auf
205 Basispunkte zu verzeichnen. Die Zinssätze haben sich im Laufe des
Jahres 2019 günstig entwickelt, um den Druck etwas abzuschwächen, aber
größere Anstiege sind bei sekundären Immobilienkrediten zu
verzeichnen, die zwischen 40 und 70 Basispunkten liegen und bei über
300 Basispunkten für alle Arten von Immobilien enden.
Michael Kavanau, Leiter des Bereichs Schulden und strukturierte
Finanzierungen EMEA bei JLL, sagte:
„_Nach dem Ausbruch von COVID-19 sehen wir eine noch stärkere Betonung
der drei Hauptpfeiler des Schuldenmarktes durch die Kreditgeber –
großes Vermögen, große Sponsoren und große Wirtschaftlichkeit. Wenn
Sie über diese verfügen, dann gibt es immer noch Liquidität auf dem
Markt – in den vergangenen zwei Wochen haben wir sogar drei solcher
Geschäfte mit einem Gesamtvolumen von über £100 Millionen
abgeschlossen_.“
Ion Fletcher, Direktor für Finanzpolitik der British Property
Federation, sagte:
„_Die Auswirkungen des Coronavirus sind noch in der Entwicklung, und
deshalb ist es noch zu früh, um zu sagen, wie unterschiedlich die
Ergebnisse in der nächsten Ausgabe dieser Studie aussehen werden. Doch
seit Ende März 2020 haben Immobilienbesitzer erhebliche Einbußen bei
den Mieteinnahmen hinnehmen müssen._
_Immobilienbesitzer gehen eine Gratwanderung zwischen der Unterstützung der Mieter und ihren Pflichten gegenüber den Millionen von Rentnern, die in Gewerbeimmobilien investiert haben. Die Regierung muss dringend entscheiden, was sie noch tun kann, um Mieter, Eigentümer und
Kreditgeber zu unterstützen, indem sie entweder Geld in das System
einbringt oder sicherstellt, dass Kreditgeber weiterhin Kreditnehmer
unterstützen können_.“
Neil Odom-Haslett, Präsident der Vereinigung der Grundstücksverleiher,
sagte:
„_Wenn wir auf 2019 zurückblicken, war der Immobilienkreditmarkt ein
ganz anderer Ort als heute. Im Jahr 2020 und darüber hinaus stehen die
Kreditgeber vor großen Herausforderungen. _
_Das Einkommen der Vermieter ist stark gesunken, insbesondere im
Einzelhandel und im Freizeitsektor, da eine Reihe von Mietern nicht in
der Lage ist, Miete zu zahlen – und diejenigen, die es können, sich
aber am Quartalstag im März dagegen entschieden haben. Die Vermieter
haben dies auf die Kreditgeber abgewälzt und sich um den Verzicht auf
Darlehensvereinbarungen, Zinserhöhungen und Tilgungsferien bemüht_“.
Links:
——
[1]
https://www.cass.city.ac.uk/faculties-and-research/experts/nicole-lux
[2] https://www.cass.city.ac.uk/
—
Ida JUNKER
